Kira ilişkilerinde zaman içerisinde ekonomik koşulların değişmesi, mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında veya üstünde kalmasına neden olabilmektedir. Tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açılması mümkündür.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan hukuki yoldur.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları belirli sınırlamalara tabidir. Kira bedelinin belirlenmesinde kira ilişkisinin süresi de önem taşımaktadır.
Beş Yıldan Kısa Süreli Kira İlişkilerinde Kira Bedeli
Beş yıldan kısa süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelindeki artış bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sınırlamalar dikkate alınır.
Tarafların kira artışına ilişkin anlaşma yapmış olmaları hâlinde dahi, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış kanunda öngörülen sınırı aşamaz.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Kira Bedeli
Kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca önceki kira bedeli ve artış oranı dikkate alınmaz.
Mahkeme tarafından;
- tüketici fiyat endeksindeki değişim,
- kiralananın durumu,
- emsal kira bedelleri
gibi unsurlar değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.
Bu nedenle özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri önem kazanmaktadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarih ve kiracıya yapılan bildirimler bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni kira döneminden itibaren belirlenecek bedelin uygulanmasının amaçlandığı durumlarda, dava açma ve bildirim sürelerinin doğru şekilde takip edilmesi önem taşır.
Arabuluculuk Süreci
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir. Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda da dava yoluna başvurulmadan önce bu sürecin dikkate alınması gerekir.
Sonuç
Kira tespit davalarında kira ilişkisinin süresi, sözleşmedeki artış hükümleri, emsal kira bedelleri ve davanın açılacağı tarih birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağının tespiti bakımından sürecin zamanlaması önem taşımaktadır.