Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı kural olarak tapu siciline yapılan tescille belirlenir. Bununla birlikte tapu sicilinde malik olarak görünen kişinin her durumda taşınmazın gerçek hak sahibi olduğu söylenemez. Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluşturulması veya sonradan gerçekleştirilen hukuka aykırı bir işlem nedeniyle mülkiyetin başka bir kişi adına tescil edilmesi halinde tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.
Tapu iptal ve tescil davası genel olarak hukuka aykırı olduğu ileri sürülen tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini amaçlar.
Ancak “tapu iptal ve tescil davası” tek bir hukuki sebebe dayanan dava türü değildir. Tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu, davanın kim tarafından kime karşı açılacağı, hangi delillerin kullanılabileceği ve davanın herhangi bir süreye tabi olup olmadığı gibi hususların belirlenmesinde önem taşır.
Yolsuz Tescil Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nda bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescil olarak kabul edilmektedir.
Bir ayni hakkı yolsuz olarak tescil edilmiş veya yolsuz bir tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenmiş olan kişi, koşulları mevcutsa tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir.
Ancak tapu kaydında hukuka aykırılık bulunduğunun ileri sürülmesi, tek başına davanın kabul edilmesi için yeterli değildir. Tescilin hangi nedenle yolsuz hale geldiğinin ve davacının taşınmaz üzerindeki hakkının hukuki dayanağının ortaya konulması gerekir.
Bu nedenle tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında ilk sorulması gereken sorulardan biri “Tapu kaydı hangi hukuki nedenle geçersiz veya hukuka aykırıdır?” sorusudur.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Tapu iptal ve tescil talebi birbirinden oldukça farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Yargıtay’ın gayrimenkul mülkiyeti ve tapu siciline ilişkin uyuşmazlıkları sınıflandırmasında da sahtecilik ve ehliyetsizlik, yanılma, aldatma ve korkutma gibi irade sakatlığı halleri, muris muvazaası ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi nedenler tapu iptal ve tescil uyuşmazlıkları arasında yer almaktadır.
Uygulamada örneğin;
- muris muvazaası,
- hukuki ehliyetsizlik,
- vekalet görevinin kötüye kullanılması,
- hile, hata veya korkutma gibi irade sakatlığı halleri,
- sahtecilik,
- muvazaa,
- belirli koşullarda sözleşmeden kaynaklanan tescil talepleri,
- tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde oluşturulması
gibi nedenlerle tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili talep edilebilir.
Ancak bu sebeplerin şartları birbirinden farklıdır. Bu nedenle yalnızca taşınmazın haksız şekilde başka bir kişi adına geçtiğinin düşünülmesi değil, işlemin hangi hukuki nedenle geçersiz olduğunun belirlenmesi davanın temelini oluşturur.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Muris muvazaası, uygulamada özellikle mirasçılar arasında karşılaşılan önemli tapu uyuşmazlıklarından biridir.
Genel olarak miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya başka bir işlem gibi göstermesi durumunda muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir.
Ancak miras bırakanın sağlığında bir taşınmazını mirasçılarından birine veya üçüncü kişiye devretmiş olması tek başına muris muvazaasının bulunduğunu göstermez. Devrin gerçek amacı ve tarafların iradeleri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Muris muvazaası, Yargıtay uygulamasında 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde uzun süredir ayrı bir hukuki uyuşmazlık alanı olarak ele alınmaktadır.
Bu konu kapsamlı olduğundan “Muris Muvazaası Nedir? Miras Bırakandan Mal Kaçırma Halinde Ne Yapılabilir?” başlıklı ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak ele alınması daha doğru olacaktır.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Edilebilir mi?
Taşınmaz devrini gerçekleştiren kişinin işlem tarihinde hukuki işlem yapma ehliyetinin bulunmaması halinde tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Özellikle ileri yaş, hastalık veya kişinin ayırt etme gücünü etkileyebilecek başka durumların bulunduğu olaylarda, kişinin devir işleminin gerçekleştirildiği tarihte ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı uyuşmazlığın temel konularından biri olabilir.
Burada yalnızca kişinin yaşlı olması veya bir hastalığının bulunması işlemin geçersiz sayılması için tek başına yeterli değildir. Önemli olan somut işlemin gerçekleştirildiği tarihte kişinin hukuki işlem yapma ehliyetinin bulunup bulunmadığıdır.
Bu tür uyuşmazlıklarda sağlık kayıtları, işlem tarihine ilişkin tıbbi belgeler ve diğer deliller önem taşıyabilir.
Yargıtay’ın gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin sınıflandırmasında da ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülen temliki tasarruflardan kaynaklanan tapu iptal davaları ayrıca yer almaktadır.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Halinde Tapu İptal Edilebilir mi?
Taşınmazın malik tarafından bizzat değil, vekâletname verilen bir kişi aracılığıyla devredilmesi mümkündür.
Ancak vekilin kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin menfaatlerine aykırı şekilde kullanması halinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir.
Örneğin vekilin taşınmazı vekâlet verenin iradesine ve menfaatine aykırı biçimde kendisine veya başka bir kişiye devretmesi halinde işlemin koşulları ayrıca incelenmelidir.
Bu tür davalarda yalnızca vekilin davranışı değil, taşınmazı devralan üçüncü kişinin durumu da önem taşır. Vekil ile üçüncü kişinin birlikte hareket edip etmediği veya üçüncü kişinin vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını bilip bilmediği gibi hususlar somut olay bakımından önem kazanabilir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil uyuşmazlıkları Yargıtay’ın gayrimenkul hukuku sınıflandırmasında da ayrı bir başlık olarak yer almaktadır.
Hile veya Korkutma ile Yapılan Tapu Devri İptal Edilebilir mi?
Bir kişinin iradesinin hile, yanılma veya korkutma nedeniyle sakatlanması halinde yaptığı hukuki işlemin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir.
Bu durum bir taşınmazın devrine ilişkin işlemde gerçekleşmişse koşulları mevcut olduğu takdirde tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Örneğin kişinin yaptığı işlemin niteliği konusunda aldatılması veya hukuki iradesinin hukuka aykırı bir tehdit nedeniyle oluşması durumunda işlemin geçerliliğinin değerlendirilmesi gerekebilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda özellikle kanunda öngörülen sürelerin dikkatle incelenmesi gerekir. Çünkü tapu iptal ve tescil davalarının tamamı için geçerli tek bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır; dayanılan hukuki sebebe göre sonuç değişebilir.
Sahte İmza veya Sahte Vekâletname ile Yapılan Tapu İşlemleri
Taşınmaz malikinin bilgisi veya geçerli iradesi bulunmaksızın sahte belge, sahte imza veya sahte vekâletname kullanılarak gerçekleştirildiği ileri sürülen devirler de tapu siciline ilişkin uyuşmazlıklara yol açabilir.
Bu durumda işlemin geçerli bir hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı ve tapu kaydının hukuki durumu değerlendirilir.
Ancak taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmiş olması halinde uyuşmazlık daha karmaşık hale gelebilir. Özellikle sonraki malikin iyi niyetli olup olmadığı önem kazanabilir.
Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılmışsa Tapu Geri Alınabilir mi?
Tapu iptal ve tescil davalarının önemli sorunlarından biri, taşınmazın ilk devirden sonra başka bir kişiye devredilmiş olmasıdır.
Türk Medeni Kanunu, tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını belirli koşullarda korumaktadır.
Buna karşılık tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu korumadan yararlanamaz.
Dolayısıyla hukuka aykırı biçimde elden çıktığı ileri sürülen bir taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye satılması halinde son malikin iyi niyetli olup olmadığı davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek konulardan biridir.
Bu nedenle tapu kaydının yalnızca ilk devir işlemi üzerinden değil, taşınmazın daha sonraki devirleriyle birlikte incelenmesi gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, dayanılan hukuki sebebe ve tapu kaydının mevcut durumuna göre belirlenir.
Genel olarak tapuda malik olarak görünen ve adına yapılan tescilin iptali talep edilen kişi davanın tarafı olacaktır.
Ancak taşınmazın birden fazla kez el değiştirmiş olması, paylı mülkiyet bulunması veya farklı hukuki ilişkilerin söz konusu olması halinde tarafların belirlenmesi daha ayrıntılı değerlendirme gerektirebilir.
Yanlış kişiye karşı dava açılması usul ve esas bakımından önemli sonuçlar doğurabileceğinden, dava açılmadan önce güncel tapu kaydının ve devir silsilesinin incelenmesi önem taşır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer önem taşır. Taşınmazın aynına veya ayni hakkın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin yetki niteliğindedir.
Bu nedenle örneğin İstanbul’daki bir taşınmazla ilgili tapu iptal ve tescil davasının taraflardan birinin Ankara’da ikamet etmesi nedeniyle Ankara’da açılması kural olarak mümkün değildir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
Tapu iptal ve tescil davası devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, uyuşmazlığın daha karmaşık hale gelmesine neden olabilir.
Bu nedenle somut olayın şartları bulunuyorsa dava sırasında taşınmazın devrini veya üzerinde yeni haklar kurulmasını önlemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak ihtiyati tedbir her tapu iptal ve tescil davasında kendiliğinden verilen bir karar değildir. Tedbir talebinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki koşulları taşıyıp taşımadığı mahkeme tarafından değerlendirilir.
Özellikle taşınmazın dava devam ederken üçüncü kişilere devredilmesi riski bulunuyorsa bu konunun davanın başlangıcında değerlendirilmesi önem taşıyabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hangi Deliller Kullanılabilir?
Kullanılabilecek deliller davanın hangi hukuki nedene dayandığına göre değişir.
Somut olayın özelliklerine göre;
- tapu kayıtları ve resmi senetler,
- geçmiş tapu kayıtları,
- vekâletnameler,
- banka ve ödeme kayıtları,
- sözleşmeler,
- sağlık kayıtları,
- taraflar arasındaki yazışmalar,
- tanık anlatımları,
- bilirkişi incelemeleri,
- gerektiğinde keşif
gibi deliller uyuşmazlığın çözümünde önem taşıyabilir.
Örneğin ehliyetsizlik iddiasına dayanan bir davada sağlık kayıtları önemliyken, vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında vekâletnamenin kapsamı, satış bedeli, taraflar arasındaki ilişki ve devir koşulları ön plana çıkabilir.
Bu nedenle her tapu iptal ve tescil davasında aynı delillerin toplanması gerektiğini söylemek mümkün değildir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Tapu iptal ve tescil davalarında en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri budur.
Bu davaların tamamı için geçerli olacak şekilde “tapu iptal davası şu kadar yıl içinde açılır” denilmesi doğru değildir.
Davanın muris muvazaası, irade sakatlığı, sözleşmesel hak, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya başka bir hukuki nedene dayanması, uygulanacak süre bakımından farklı sonuçlara yol açabilir.
Bazı talepler bakımından zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu olabilirken bazı tapu sicilinin düzeltilmesi taleplerinde farklı esaslar uygulanabilir.
Bu nedenle özellikle eski tarihli bir taşınmaz devrinde yalnızca işlemin üzerinden kaç yıl geçtiğine bakılarak dava hakkının bulunmadığı sonucuna varılmamalı; davanın hukuki sebebi öncelikle belirlenmelidir.
Tapu İptal Davası Açmadan Önce Nelere Bakılmalıdır?
Tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce ilk olarak taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir.
Taşınmazın kimden kime, hangi tarihte ve hangi hukuki işlemle devredildiği belirlenmeli; mümkünse resmi senet ve işleme esas belgeler değerlendirilmelidir.
Bunun yanında davanın dayandırılacağı hukuki sebebe göre sağlık kayıtları, vekâletnameler, ödeme belgeleri, sözleşmeler veya diğer delillerin korunması gerekebilir.
Taşınmazın halen davalı olduğu düşünülen kişinin üzerinde bulunup bulunmadığının ve üçüncü kişilere yeni bir devir yapılıp yapılmadığının belirlenmesi de önemlidir.
Sonuç
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğu ileri sürülen durumlarda gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan önemli bir hukuki yoldur.
Ancak her tapu iptal ve tescil davası aynı hukuki sebebe dayanmaz. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, irade sakatlığı, sahtecilik veya başka bir hukuki neden söz konusu olabilir. Yargıtay’ın gayrimenkul hukuku işbölümünde de bu uyuşmazlıkların farklı hukuki temelleri ayrı ayrı ele alınmaktadır.
Bu nedenle tapu kaydının hukuka aykırı olduğu düşünüldüğünde öncelikle devir işleminin hukuki sebebinin, tapu kayıtlarının, taşınmazın sonraki devirlerinin ve mevcut delillerin birlikte incelenmesi gerekir.
Özellikle taşınmazın üçüncü kişiye devredilme ihtimali bulunan durumlarda, dava ile birlikte ihtiyati tedbir gerekip gerekmediğinin de zamanında değerlendirilmesi önem taşır.