Miras kalan bir ev, arsa veya tarlanın mirasçılar arasında paylaşılması her zaman kolay olmayabilir. Mirasçılar taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı durumlarda ise satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verilebilir.
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 7589 sayılı Kanun’la yasalaşan düzenlemelerden biri, miras yoluyla edinilen bazı taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik getirdi.
Yeni düzenlemeyle, belirli şartların bulunması halinde birinci açık artırmanın yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında yapılması öngörüldü. Böylece mirasçılara, taşınmaz üçüncü kişilerin katılabileceği bir artırmaya çıkarılmadan önce kendi aralarında satın alma imkânı tanındı.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkı bulunabilir. Bu durum uygulamada sıklıkla miras yoluyla edinilen taşınmazlarda görülmektedir.
Mirasçılar taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamadıklarında, ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiği durumlarda taşınmaz satışa çıkarılarak elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılması gündeme gelir.
- Yargı Paketi ile yapılan değişiklik tam olarak bu satış aşaması bakımından önem taşımaktadır.
12. Yargı Paketi Ne Değiştirdi?
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine miras yoluyla edinilmiş taşınmazlara ilişkin özel bir açık artırma usulü eklendi.
Kanuna eklenen hükmün ilgili kısmında;
“…birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.”
denilmekte ve bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacağı düzenlenmektedir. Hükmün tamamı, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmasını ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını şart koşmaktadır.
Dolayısıyla düzenlemeyle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen her taşınmaz bakımından değil, kanunda belirtilen koşulları taşıyan miras taşınmazları bakımından özel bir satış yöntemi getirildi.
Bu şartların bulunması halinde birinci açık artırmaya dışarıdan üçüncü kişiler katılamayacak; artırma yalnızca taşınmazda malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazlara Uygulanacak?
Yeni usulün uygulanabilmesi bakımından taşınmazın mülkiyet yapısı önem taşımaktadır.
Kanuni düzenlemeye göre temel olarak;
- maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,
- taşınmazdaki maliklerin tamamının mirasçı olması,
- mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması ve
- ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması
gerekmektedir.
Bu nedenle miras yoluyla edinilmiş her taşınmaz otomatik olarak yeni düzenlemenin kapsamına girmemektedir.
Örneğin mirasçılardan birinin payını sonradan üçüncü bir kişiye satmış olması halinde, taşınmazda mirasçılar dışında bir kişinin de mülkiyet hakkı bulunacağından yeni düzenlemenin uygulanma şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
İlk Açık Artırmaya Kimler Katılabilecek?
Kanundaki koşulların bulunması halinde birinci açık artırma yalnızca taşınmazda malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Bu sistem, örneğin üç kardeşe miras kalan bir taşınmazda kardeşlerden birinin taşınmazın tamamını satın almak istemesi halinde, taşınmaz üçüncü kişilerin katılabileceği artırmaya çıkarılmadan önce mirasçıların kendi aralarında artırmaya katılabilmesine imkân vermektedir.
Ancak bu ayrıcalıklı artırma sistemi sürekli değildir. Kanun açıkça, yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağını düzenlemektedir.
İlk Artırmada Taşınmaz Hangi Bedelle Satılabilecek?
Yeni düzenlemenin önemli yönlerinden biri de ilk artırmada aranacak asgari teklif miktarıdır.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirildiği durumlarda, elektronik satış portalında verilecek teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca kanunda belirtilen paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılayan seviyeyi geçmesi gerekmektedir.
İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi esas alınmaktadır. Kanundaki rüçhanlı alacaklara ilişkin karşılaştırma kuralı da ayrıca uygulanmaktadır.
Dolayısıyla yeni sistem, mirasçılara ilk artırmada öncelik tanırken taşınmazın ilk aşamada muhammen kıymetin altında satılmasına da izin vermemektedir.
İlk Artırmada Satış Gerçekleşmezse Ne Olacak?
Yeni düzenleme taşınmazın mutlaka mirasçılardan biri tarafından satın alınmasını zorunlu kılmamaktadır.
Mirasçılar arasında gerçekleştirilen birinci artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırmaya geçilecektir. Kanunun yalnızca mirasçıların katılımına ilişkin özel sınırlaması birinci artırma bakımından öngörülmüştür. İkinci artırmada ise genel sisteme dönülmektedir.
Dolayısıyla düzenleme üçüncü kişilerin miras taşınmazlarını satın almasını tamamen engelleyen bir sistem değildir. Esasen mirasçılara, taşınmaz üçüncü kişilerin de katılabileceği satış aşamasına geçmeden önce öncelikli bir satın alma fırsatı sağlamaktadır.
En Yüksek Teklifi Veren Mirasçı İhale Bedelini Ödemezse Ne Olur?
Yeni düzenlemeyle üzerinde durulması gereken bir başka konu, artırmada en yüksek teklifi veren kişinin daha sonra ihale bedelini süresi içerisinde yatırmamasıdır.
7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde bu durumun sonuçları da yeniden düzenlenmiştir.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresi içerisinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı kendisine iade edilmez. Satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan miktarın paydaşlara payları oranında ödenmesi öngörülmektedir.
İhale bedelini yatırmayan kişinin paydaş olması halinde ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmektedir.
Bunun yanında en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilmesi öngörülmüştür. Bu ceza satışı yapan icra dairesi veya satış memuru tarafından verilecektir.
Bu nedenle mirasçının artırmaya katılırken yalnızca teklif vermeyi değil, teklifinin kabul edilmesi halinde ihale bedelini kanuni süre içerisinde ödeyebilme durumunu da dikkate alması önemlidir.
Yeni Düzenleme Hangi Tarihten İtibaren Uygulanacak?
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilmiş, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Miras yoluyla edinilen taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan bu değişiklikler 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Ancak devam eden satış işlemleri bakımından önemli bir geçiş kuralı bulunmaktadır. 7589 sayılı Kanun’un geçici hükmü uyarınca, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır. Bu artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.
Bu nedenle yeni düzenlemenin devam eden bir ortaklığın giderilmesi dosyasına uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken yalnızca davanın ne zaman açıldığına bakılması yeterli değildir. Satış aşamasına geçilip geçilmediği ve özellikle açık artırma ilanının 31 Temmuz 2026 tarihinden önce yapılıp yapılmadığı da incelenmelidir.
Devam Eden Ortaklığın Giderilmesi Davalarına Yeni Düzenleme Uygulanır mı?
Ortaklığın giderilmesi davasının 31 Temmuz 2026 tarihinden önce açılmış olması tek başına yeni düzenlemenin uygulanmasını engellemez.
Burada belirleyici olan hususlardan biri satış sürecinin hangi aşamada bulunduğudur.
Kanundaki geçiş hükmü özellikle yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmaları eski düzenlemeye tabi tutmaktadır. Dolayısıyla dava daha önce açılmış olsa dahi açık artırma ilanının yürürlük tarihinden sonra yapılması halinde yeni hükümlerin uygulanması gündeme gelebilecektir. Somut satış dosyasının bulunduğu aşamanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Düzenleme Mirasçılar Açısından Ne Anlama Geliyor?
Yeni sistemin en önemli sonucu, aileden kalan bir taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilmesi halinde, belirli şartlar altında mirasçılara ilk satın alma imkânının kendi aralarında verilmesidir.
Örneğin aileden kalan bir evin üç kardeş arasında ortak olması ve kardeşlerden birinin taşınmazı elinde tutmak istemesi halinde, kanundaki koşullar mevcutsa bu mirasçı birinci artırmada üçüncü kişilerle rekabet etmek zorunda kalmadan diğer mirasçılarla birlikte artırmaya katılabilecektir.
Bununla birlikte düzenleme, mirasçıların paylarının bedelsiz veya düşük bir bedelle diğer mirasçıya geçmesini sağlayan bir sistem değildir. İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzüne ilişkin sınırın bulunması bunun en önemli göstergesidir.
Ayrıca artırmada verilen teklifin sonuçları bulunduğundan, mirasçının en yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini ödememesi halinde teminat kaybı ve idari para cezası gibi sonuçlarla karşılaşması mümkündür.
Sonuç
- Yargı Paketi kapsamında kabul edilen 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilen bazı taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde önemli bir değişiklik getirmiştir.
Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzüne ilişkin sınır uygulanacak; bu özel artırma usulü ise yalnızca bir defa gerçekleştirilecektir.
Düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiş olmakla birlikte, bu tarihten önce ilan edilmiş açık artırmalar bakımından önceki hükümler uygulanmaya devam edecektir. Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında yalnızca davanın açılış tarihi değil, satış dosyasının hangi aşamada bulunduğu ve açık artırma ilanının ne zaman yapıldığı da önem taşımaktadır.